01
有没有发现，最近在重庆主城活跃的几家开发商，基本都是区县开发商。
海成、远达、邦泰。
2025年海成在重庆拿了5块土地（汽博、鸳鸯、北滨路、南滨路），远达在核心区拿了2块土地（新牌坊、江北嘴），邦泰在照母山拿了2块土地。
在大多数国企、央企、全国知名房企偃旗息鼓时，它们反倒成了当红钵钵鸡，在各类榜单上都能频繁见到它们的踪影。
这几个开发商有个共同的特点：
都是区县开发商，之前都是在区县或周边做大做强，这几年才向核心城市进军，完成了农村包围城市的壮举。
看来教员的策略，放在房地产上，也是正确的啊。
在我看来，这些开发商真的是太聪明了。
在前几年核心城市地价一路高昂之时，它们没有在核心城市高价拿地，而是以地头蛇的身份在当地继续优惠拿地，避开了那一拨最危险的高价拿地。
当年高价拿地的开发商，现在坟头草基本都2米高了。
而这两年市场平稳下来，它们带着大量的资金来大城市拿地，拿的是最核心区的土地，地价也比之前要低很多，还有新规政策，可以大面积赠送，安全气垫明显要比其他开发商厚的多。
手里人民币的厚度，就是安全气垫的厚度。这年头，现金为王。
甚至部分开发商手上资金不够时，是中型开发商联合其他小型开发商，共同在城市里拿地，赚到钱了再按出资比例分成。
02
尤其是海成在重庆主城的开发策略，值得很多房企学*借鉴：
海成老板是李海，四川内江人，起家城市是在万州，抓住了三峡工程最核心的移民城市最庞大的城镇化建设需求。
后续做大是在旁边的奉节，打造了奉节首个地标商业广场、建成首个CBD商圈、开发首批高端住宅、建成奉节首个商业综合体——滨江国际（百万方城市综合体），还建设了天生城文旅街区，累计接待游客超千万人次。
可以说，海成用10年时间，几乎重新塑造了奉节的城市面貌。
2020年是海成的转折年。
这一年，李海将海成集团总部从万州搬迁至重庆主城区（汽博），宣告正式进入主城竞技场。
也是在2020年，海成在重庆主城拿下了3块土地，分别是海成云境、龙湖海成两江郦湾、南山云璟。
2021年，拿下了海成云沐、海成轨道0309地块
2022年，拿下了龙湖海成春屿江岸
2023年，拿下了龙湖海成青云阙
海成是家极其聪明的开发商。
它自己独资操盘的云境、云沐、0309项目，在市场上动静并不大。然后它迅速跟龙湖老大哥学*，蔡家的两江郦湾、春屿江岸和汽博的青云阙，都是跟龙湖联合开发的，主要是龙湖操盘。南岸的南山云璟项目，是跟中梁联合开发的。
跟龙湖老大哥学了几年后，也渐渐搞清楚了主城和区县操盘的差异所在。
然后，命运的齿轮就开始转动了，2024年，它拿下了云湖郡，大获成功。
云湖郡的一举成名，给了海成在重庆继续拿地搞开发极大的信心，后续更是继续在汽博拿地，将云湖郡开发成了一座60万平米的超级大盘。
马上快要面市的海成金开郡项目，据说海成很有信心，未来也想把它打造成一个60万平米的大盘。
2024年之后的海成，明显在重庆市场上更加成熟了，所开发的楼盘全都在汽博、鸳鸯、北滨路、南滨路等核心区，而且全都是新规产品，赠送面积大，安全边际更高。
03
远达和邦泰也来说下：
远达是自贡一哥，不仅是房企一哥，也是民营企业一哥。
别小看自贡这个城市，它曾经是四川省除成都外最发达的城市，毕竟它是千年盐都、中国灯城，还是三线建设时的工业大城。自贡3大名片：盐、灯会、恐龙。
在2021年之前，远达所有的开发动作全都是围绕三四线城市，在自贡彻底站稳脚跟后，远达的足迹覆盖了四川省、云南省的多个城市。
远达的转折点是2021年。
2021年，远达设立成都公司，在成都拿地搞开发，此后几年都连续在成都拿地。
远达是2025年4月首次进入重庆，拿下新牌坊地块，也就是远达锦宸序项目，楼面价10418元/㎡，190轮竞价，溢价率高达39%，打破了重庆集中土拍4年来最高溢价率。
之所以竞价190轮，主要是跟海成抢地，据说海成是想把这块土地拿下然后把集团总部搬迁到新牌坊来。
远达锦宸序最近开盘销售，据说卖的还不错，首开卖了3个亿。
25年6月份远达继续在重庆摘地，拿下了江北嘴地块，楼面价11865元/㎡，也是海成和远达在抢地，溢价率高达22%，项目估计也快要面市了。
重庆土地市场这几年相对平稳，大多数土地都是底价成交或略微溢价成交，少有的几次高溢价成交，都是远达在带头冲锋。
邦泰首次进入重庆，是在2021年，是重庆奉节，等于说是直接杀进海成老巢了。
海成和邦泰，2021年在奉节开战，2025年又在主城照母山遭遇，狭路相逢勇者胜，这两真是欢喜冤家啊。
邦泰2023年首次进入重庆，在西永、物流园拿下两块土地，开发的不温不火，2025年9月拿下照母山东部地块，12月拿下照母山西部地块，合计160亩。
照母山西部地块，邦泰和远达也是争抢了45轮，最后才花落邦泰。
照母山东部地块，也就是邦泰观山川项目，近期快要面市了。
04
海成、远达和邦泰，这3家开发商的转折点都发生在2020-2021年，这正是中国房地产发展至顶峰的一年。
行文至此，突然就想起了教员的这16字方针，这几家开发商真的是灵活运用了：
敌进我退，
敌驻我扰，
敌疲我打，
敌退我追。
可能开发商老板都是教员的忠实信徒吧！
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